賃貸物件のリフォーム事情

物件の建て替えは、築30年が一つの目安。築年数以外にも、建て替えのタイミングを考える際に覚えておくべきポイントがいくつかあります。

※参照元：スマイティ（https://owners.sumaity.com/cat_reform/press_333/）

築年数を重ねるにつれて、空室率が増加したり、安全面への不安が生じたりします。築30年を一つの目安として、建て替えのタイミングを考えましょう。

アパートの資産価値を維持するための修繕費、管理費は、築年数を重ねるにつれて増加します。以前と比べて、その費用が多くかかるようになった時も、建て替えのタイミングが来たのかもしれません。

設備や間取りはその時々のトレンドがありますが、築年数を経ることによって、現在のトレンドにはマッチしない場合があります。設備の一部取替などで対応できる範囲であれば建て替えをする必要はありませんが、大規模になる場合は、建て替えが必要です。

費用を大きく分けると、建築費、解体費、立ち退き料の三つになります。建築費は、構造体や建築面積によっても異なります。一般的に、建築費用の相場は坪単価で計算されます。また、土地の広さや条件にもよりますが、入居者数をどの程度にするかで建築費用が変わります。

全面リフォームの場合は、規模が大きく、悪天候が続く場合は、長期間に渡る時も。築年数が古い建物の場合は、構造体を補強する必要性がありますので、さらに長くなるケースもあります。部分的なリフォームの場合、キッチンの小規模工事なら短期間でできるでしょう。

リフォーム工事を検討している人は、工事にかかる期間をしっかりと把握しておくことが大切。工事をしてもらう箇所はもちろん、さまざまな要素で工事期間も変わります。

リフォームをする際には、リフォームだけでなくリフォームをすることによる投資利回りも考えなくてはいけません。せっかくリフォームしても、利回りが落ちてしまってはリフォーム代の回収もままなりません。

リフォーム後の利回り計算は、「（リフォーム後の賃料-現在の賃料）×12÷リフォーム予算」の式で求められます。この式からは、現状の賃料よりもアップした分がリフォームの効果によって向上した利回りであることがわかります。

リフォーム会社は、しばしば利回り20%といったような数値を売りにしていることがありますが、実際にはリフォームの投資利回りは10%程度です。

いざリフォームを始めてみると、当初予定していた以外にもリフォームが必要な部分が見つかる場合があります。また、インターネットやカタログで調べたリフォーム会社の料金目安よりも、実際に見積もりをしてもらって出てきた金額のほうが大きくなっていたということも珍しくはありません。リフォーム料金を決めるのは、築年数や間取り、耐震性能や老朽化度合いなので、実際に見てみないと正確なリフォーム料金はわからないものなのです。

リフォーム会社を選ぶ際には、リフォームにも対応してくれる賃貸管理会社に依頼するのがいいでしょう。

賃貸管理会社なら賃貸のこともよくわかっているので、必要な部分だけリフォームして、余計なところまで手を出すことはありません。また、設備の老朽化や破損を見逃しているとあとあと物件の評価が低くなってしまうもの。しかし、賃貸管理会社に任せておけば、細かいところまでしっかりやってくれるので、必要な設備を安心して使える環境を整えることができるでしょう。

信頼できる会社や業者は、見積内容がはっきりしています。逆に言うなら、見積内容に不明瞭な点がある場合は、その会社はあまり信頼できません。

もし、見積書に不明瞭な点が合った場合には、着工までに必ず確認しておきましょう。その際に、わからないところをしっかりわかりやすく説明してくれるかどうか、見積書に必要事項がすべて記入されているかどうかなどをチェックしておきましょう。

見積書だけでなく工事期間がどのくらいかかるのかも着工前にはっきりさせておきましょう。特に、内装リフォームを行っている間は、必然的にその部屋は空室になります。つまり、工事期間中はそこから家賃収入は発生しません。その分の家賃収入減少を計算に入れておく必要があるのです。また、リフォーム予定の部屋に入居者がいる場合は、工事までに入居者に退去してもらわなくてはいけません。そのスケジュールをはっきりさせるためにも、工事期間がどのくらいかかるかはしっかり把握しておきましょう。